Quando si vuole effettuare un acquisto immobiliare all’estero o in questo caso a Londra, è dovuta un’imposta sul valore degli immobili situati fuori dal territorio italiano che prende il nome di I.V.I.E. Prima di andare nello specifico dobbiamo illustrare la differenza sostanziale tra imposta e tassa.

Definizione :

Per tassa si intende un tributo pagato allo Stato o ad un ente pubblico, dai privati cittadini per usufruire di un servizio; vige quindi il criterio della controprestazione.

Per imposta si intende il prelievo coatto della ricchezza e quindi espressione del potere d’imperio attribuito allo Stato.

Assoggettamento :

Nello specifico l’ Imposta sugli Immobili situati all’estero è dovuta dai seguenti soggetti :

• persone fisiche;

• titolari di alcuni diritti reali;

• società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice (in vigore dal 2020);

che sono fiscalmente residenti in Italia e sono detentori di un titolo di proprietà o diritto reale su qualsiasi tipologia di immobile.

Che cosa si intende per residenza fiscale in Italia? E’ residente fiscale in Italia chi per la maggior parte dell’anno di imposta, ovvero 183 giorni su 365 giorni, ha la residenza civilistica in Italia.

L’ aliquota correlata all’imposta è pari al 0.76% del valore catastale degli immobili; nel caso specifico per un immobile a Londra o nel Regno Unito, essendo inesistente il valore catastale, viene presa come base imponibile di riferimento, il valore che viene attribuito dai diversi scaglioni della Council Tax ( comunque nettamente inferiore al valore reale di mercato).

Non applicabilità:

Il versamento dell’imposta non è dovuto se l’importo complessivo non supera i 200,00 Euro.

L’ imposta non è altresì dovuta se, per effettuare l’acquisto immobiliare all’estero, viene utilizzata una S.P.V (persona giuridica) in questo caso di diritto inglese.

L’unico obbligo del contribuente residente fiscalmente in Italia, è la dichiarazione al fisco italiano della quota di partecipazione della società inglese, nell’apposito riquadro R.W della dichiarazione dei redditi.

Successivamente illustreremo le condizioni e procedure previste dalla legge italiana per non essere considerati fiscalmente residenti in Italia e approfondiremo i diversi regimi di residenza fiscale in Regno Unito.

Tutta la normativa sull’applicabilità dell’imposta sul valore degli immobili situati all’estero, è consultabile sul sito   : https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/

L’economia del Regno Unito contestualizzata :

A seguito  della pandemia globale  meglio conosciuta come Covid-19, tutte le economie mondiali si ritrovano a stimare le conseguenze sul sistema economico.

Nello caso specifico, l ‘economia del Regno Unito registra delle contrazioni in termini nominali e non solo.

Il lockdown ovvero il blocco di quasi tutte le attività nel paese è iniziato il 23 marzo, ma da già due settimane si registrava un minor flusso di persone nei mezzi pubblici e la cancellazione di molte attività lavorative.

Dati:

Il ministero del Tesoro e dell’ Economia del Regno Unito ha pubblicato i dati relativi al primo trimestre e si registra :

• contrazione del PIL pari al 2 %, la più ampia registrata nell’ultimo decennio;
• contrazione dei consumi pari al 1,7%.

Tali dati comparati a livello mondiale, collocano il Regno Unito tra i paesi ad aver subito per ora, la minor contrazione in termini di PIL; specialmente se paragonati all’area Euro che ha registrato invece una contrazione del PIL pari al 3,8%.

A questo va aggiunto che i paesi appartenenti all’area Euro hanno imposto il lockdown, in date diverse tra loro.

La risposta del governo, al blocco dell’economia causata dal Covid-19, non si è fatta attendere. Infatti ha risposto con diversi interventi e sopratutto  con una prima manovra economica di  350 miliardi di sterline a sostegno dell’economia.

Tali risposte sono state finanziate dalla Banca d’Inghilterra e dal collocamento sul mercato di titoli di stato, offrendo un tasso di interesse pari al 0,6%, visto che in fase di collocamento la domanda era di tre volte superiore all’offerta.

Fondamentale è il ruolo della Banca d’Inghilterra che funge da garante per i prestiti erogati alle medie e grandi imprese.

Mentre per le piccole imprese gli Istituti Bancari erogano finanziamenti garantiti all’ 80 % dal governo, con divieto assoluto per legge di richiedere per la restante parte del 20 % ulteriori garanzie.

Notizie :

Nello specifico il mercato immobiliare londinese   ha subito una battuta d’arresto, anche se come da notizia pubblicata sul London Evening Standard, stando ai dati pubblicati dal Land Registry i prezzi nella città di Londra hanno registrato un incremento generale pari al 4.7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Determinate aree della città hanno invece  avuto incrementi ben più importanti.

Per esempio, il Borough di Kensington and Chelsea ha registrato un aumento del prezzi pari al 14,6%, quello di Westminster ha registrato un incremento pari al 13,5% .

Le conseguenze del Covid-19 sono ancora da decifrare e recepire a pieno nell’economia reale. Però ad oggi si può affermare che il Regno Unito ha risposto in modo tempestivo con interventi a sostegno dell’economia.

Vedremo quali saranno le conseguenze sulle altre economie degli paesi e quali saranno i tassi di ripresa delle stesse.

Un ultima notizia degna di nota è che,la casa giapponese produttrice di autoveicoli ovvero la Nissan, ha annunciato l’intenzione di spostare la produzione dalla Spagna al Regno Unito. 

Tutti i dati economici inerenti  primo trimestre sono consultabili sul sito : https://www.ons.gov.uk/economy/

A seguito del recente blocco dell’economia globale, con ripercussioni diverse a seconda della nazione, in Regno Unito si sta valutando per  l’esenzione della Stamp Duty Tax.

Infatti molte associazioni di categoria, quali National Federation of Builders, Royal Institution of Charted Surveyor, stanno manifestando al governo guidato da Boris Johnson, la necessità di una sospensione del pagamento della tassa.

Negli articoli precedenti è stata spiegata la stessa, la sua applicabilità e le sue eccezioni a seconda dei casi; l’obiettivo della sospensione è quello di far ripartire il mercato immobiliare dopo il lockdown.

Avvenimenti:

Infatti subito dopo l’uscita del Regno Unito dall’Unione Europea il mercato immobiliare londinese aveva registrato dei forti incrementi in termini di transazioni e di domanda; questo dovuto al fatto che il periodo di incertezza era finalmente terminato.

Purtroppo con l’avvento del Covid-19  si è arrivato ad un blocco totale, si direbbe in apparenza, ma in realtà così non è. Infatti, molti investitori stranieri hanno manifestato l’interesse di investire a Londra anche in questo periodo.

Certamente facendo leva sull’incertezza del futuro per poter spuntare dei prezzi migliori rispetto a quelli di qualche mese fa;  fece notizia la recente acquisizione del Ritz Hotel da parte di un familiare diretto dell’ emiro del Qatar.

Le richieste da parte di investitori, sono anche per acquisto di unità immobiliari singole in zone esclusive di Londra, quali Mayfair o Knightsbridge. Possiamo dire che la storia insegna e si ripete.

Il Governo in questo giorni, sta mettendo in atto misure ulteriori per far fronte alle necessità del paese e quasi sicuramente verrà approvata  l’esenzione  della Stamp Duty Tax per chi compra casa. Bisognerà vedere la sua applicabilità soggettiva e il  limite temporale.

Una conferma indiretta arriva dal fatto che, nonostante il periodo, il governo ha fatto sapere alla UE di dover riprendere i negoziati per la definizione dell’accordo commerciale e che, non ha alcuna intenzione di estendere il periodo di transizione; questo con l’obiettivo di poter dare regole nuove e certe a tutti gli investitori dal 1 gennaio 2021.

In seguito parleremo delle strategie e degli atti governativi di riforma, in esame in Parlamento, che hanno l’obiettivo di rendere il Regno Unito ancora più attrattivo dal punto di vista dell’investimento.

Alcuni di questi possono essere consultati al sito : http://services.parliament.uk/bills/

Un altro dei cinque aspetti che rende attrattivo l’investimento  a Londra è legato alla normativa  delle locazioni immobiliari in vigore in Inghilterra.

–Disposizioni Generali :

Una prima nota che, si pone come differenza sostanziale con l’ Italia, è che i canoni di locazione vengono espressi in settimane.

Per esempio un appartamento locato a 400 GBP alla settimana, non significa che si percepisce un canone di locazione mensile di 1.600 GBP, ma bensì un canone di 1.733 GBP. Tale risultato deriva dal canone settimanale moltiplicato per il numero delle settimane in un anno, ovvero cinquantadue.

-Contratti :

 La normativa non pone alcun limite inerentemente alla durata massima, ma ne pone solamente alla durata minima.

Quindi si possono porre in locazione gli immobili con una durata minima di un anno e con alcune caratteristiche. Una di queste, ove le parti lo concordano, è inerente alla break clause.

Per break clause ,si intende la possibilità di entrambe le parti di terminare, il contratto di locazione prima della scadenza naturale. L’esercizio della break clause è contemplato nel contratto stesso, ove vengono fissati i termini per cui una delle parti può esercitarla; tale clausola permette una flessibilità maggiore nel contratto sottoscritto tra le parti.

-Canoni di locazione :

I canoni di locazione sono valori derivanti dal rapporto domanda/offerta del mercato delle locazioni immobiliari, così come anche gli aggiornamenti del canone. Ovvero tali canoni non sono legati ad aggiornamento di indici al consumo, ma rimangono invariati per tutta la durata del contratto.

Alla scadenza dello stesso, il canone verrà eventualmente rinegoziato in conseguenza del valore di mercato in quel momento.

Nel contratto di locazione vi sono previsti alcuni obblighi e limitazioni per le parti. Il locatore ha l’obbligo di apportare tutte le manutenzioni ordinarie straordinarie, ove necessarie, all’immobile concesso in locazione.

Il conduttore, non può apportare alcuna modifica all’immobile, come per esempio decorare le pareti o apporre complementi di arredo che ne comportano il fissaggio alle pareti.

Caratteristiche :

Da questo si evince che il locatore, ove non residente in prossimità della proprietà o per mancanza di tempo, dovrà dare mandato per la gestione dell’immobile. Il gestore si potrà occupare dell’incasso del canone di locazione, della manutenzione e di tutte le attività inerenti.

Lo svolgimento di tale mandato è regolato da appositi contratti di management dietro corrispettivo economico. Tale corrispettivo pagato dal locatore, diventa un costo deducile al 100 % ai fini della determinazione dell’imponibile su cui calcolare l’imposta dovuta all’erario (HMRC).

Un’altra caratteristica è che all’interno del canone di locazione sono contemplate, ovvero incluse, eventuali spese di condominio (service charge). Le spese di condominio sia a carico del conduttore che quelle a carico del locatore, sono elementi deducibili nella sua interezza.

-Conclusioni :

Va inoltre evidenziato che in Inghilterra non vi sono tasse sulla detenzione della proprietà immobiliare.

L’intera normativa che regola le locazioni immobiliari in Inghilterra,  incluse tutte le sue implementazioni alla data odierna è consultabile al sito : http://www.legislation.gov.uk/

La trattazione delle procedure di evizione in vigore in Inghilterra applicate alla locazione immobiliare, nel caso in cui vi sia un conduttore insolvibile, risulta di fondamentale importanza per la valutazione dell’investimento.

Per evizione si intende in diritto, l’azione con cui un soggetto, in forza di un suo preesistente diritto, legalmente spossessa la persona cui sia stato trasferito un diritto reale, in questo caso il diritto di abitazione.

Un aspetto importante è, che tali procedure hanno una durata variabile, che si attesta in un arco temporale compreso tra i due mesi e i 4 mesi.

-Procedure:

Sono previste due tipologie di procedure che si distinguono in:

a) SECTION 21 e

b) SECTION 8.

La scelta della procedura è dipesa da alcune condizioni, quali ad esempio le clausole contrattuali o termini non rispettati .

Per quanto brevi possano sembrare le procedure, è molto importante scegliere la sezione giusta di applicabilità, in quanto potrebbe essere contestata e causarne l’annullamento dell’intera procedura stessa.

Nel caso in cui il conduttore è insolvente, ovvero per tre settimane di locazione, si inizia la procedura di sfratto e di possesso della proprietà. Tale procedura può essere avviata on-line, fornendo la documentazione richiesta e versano la somma di £325.00 per i diritti.

Una volta fissata l’udienza, questo nel giro di trenta giorni, il giudice deciderà la data di rilascio dell’immobile che può essere entro 14 o 28 giorni . Nella stessa udienza il giudice deciderà tutte le azioni a tutela del credito vantato dal locatore.

Nel caso in cui il conduttore non rispetti la data indicata dal giudice per il rilascio della proprietà, il locatore ha due possibilità di azione per ottenere il possesso della proprietà . Le azioni sono le seguenti:

1. Warrant of Possession per mezzo di un ufficiale giudiziario presso il tribunale ordinario;
2. Writ of Possession alla Suprema Corte con l’intervento del personale di polizia per lo sgombero dell’unità immobiliare.

Va sottolineato che non vi è l’esistenza di alcuna normativa che, impedisca le azioni di evizione e sgombero della proprietà, per condizioni sociali o personali del conduttore.

-Conclusioni :

In altre parole vi è la certezza del diritto e sopratutto dei tempi della giustizia. Tale normativa risulta di fondamentale importanza per valutare nel suo insieme l’investimento immobiliare a Londra o in Inghilterra.

L’intera normativa  e le sue procedure,  è consultabile al sito : http://www.gov.uk/evicting-tenants

Come esposto nei precedenti articoli uno dei cinque aspetti che rende attrattivo l’investimento è la rivalutazione immobiliare a Londra.

Per rivalutazione si intende, l’aumento del valore nominale di un capitale nel corso del tempo, in virtù di automatismi o dell’andamento di determinati indici. Nel significato più specifico per rivalutazione immobiliare, si intende il risultato derivante dall’apprezzamento dell’indice di mercato, derivante dal rapporto domanda/offerta.

Il rapporto domanda/offerta esprime un trend in un arco temporale preso in esame che è la conseguenza non solo del reale andamento del mercato, ma anche di fattori esogeni diretti o indiretti come ad esempio gli incentivi governativi.

Una considerazione di fondamentale importanza è che l’investimento immobiliare, a differenza di altri tipi di investimento, va visto in un’ottica di un arco temporale medio-lungo.

Il grafico sottostante indica che negli ultimi 15 anni, gli immobili nell’area metropolitana di Londra, hanno registrato un incremento pari al 105 % circa.

-Dati :

Infatti se prendiamo in considerazione il valore medio di un immobile nell’area metropolitana di Londra, si parte da un valore di £232.422,00 registrato nel mese di gennaio del 2005, per arrivare ad un valore medio di £476.588,00 registrato nel mese di gennaio del 2020.

Tale comparazione di valori rende  l’investimento, oltre che remunerativo anche sicuro in quanto la rivalutazione immobiliare a Londra è in costante crescita e questo spiega il fatto dell’esistenza di prodotti in uso alla leva finanziaria, come ad esempio l’accensione di un mutuo con il pagamento dei soli interessi, lasciando la quota capitale  alla fine dell’ammortamento. La stessa quota capitale potrà essere così estinta con il margine derivante dalla rivalutazione.

Successivamente analizzeremo le normative che regolano  le procedure di evizione applicate alla locazione immobiliare.

Lo scopo è quello di poter rispondere a tutti gli interrogativi posti dagli investitori in fase di analisi.

Tutti i dati su esposti sono essi tratti e verificabili sul sito:  http://www.gov.uk/check-house-price-trends