La redditività dell’investimento immobiliare a Londra è un argomento che l’ investitore si pone in fase di valutazione e analisi.

Prima di entrare nello specifico bisogna innanzitutto definire il concetto si redditività, che si basa su due fattori principali : il ROI e il ROE.

-Definizioni :

Per ROI (Return on Investment) si intende l’indice di redditività del capitale investito totale, segnalando l’efficienza della gestione. Per ROE ( Return on Equity) si intende l’indice di redditività del capitale investito, come mezzi propri. La precisazione e la definizione dei due indici risulta di fondamentale importanza  sotto l’ottica della razionalizzazione del capitale e l’ottimizzazione dell’investimento.

La condizione su cui si basa l’analisi della redditività è che l’immobile acquistato venga posto in locazione secondo contratti standard di locazione, quindi non secondo lo short let ovvero le locazioni breve periodo. Fermo restando la condizione sulla quale si svolge l’analisi , la redditività derivante dall’investimento (ROI) immobiliare effettuata a Londra si attesta in una forbice di valori tra il 3,8% e il 4,5%. Tali valori potrebbero non risultare eccezionali se visti solamente come valori intrinsechi, ma vi sono altri aspetti che rendono l’investimento immobiliare a Londra interessante.

Gli aspetti si possono ricondurre ai seguenti :

1. Rivalutazione dell ‘asset immobiliare acquistato ;

2. Differenziazione indiretta del portafoglio finanziario, attraverso l’acquisto immobiliare effettuato in sterline (GBP) ;

3. Flessibilità dei contratti di locazione, con durata minima di 1 anno ;

4. Procedure di evizione eseguibili, in caso di insolvenza del conduttore, nell’arco temporale di tre mesi ;

5. Limitazioni del conduttore nell’apportare modifiche all’immobile.

Inerentemente al ROE ovvero Return on Equity si può massimizzare la redditività attraverso l’uso della leva finanziaria. In Regno Unito non è necessario come condizione di partenza né essere residenti né generare redditi nel paese per poter accedere alla leva finanziaria; su quest’ultima l’argomento diventa interessante sotto diversi punti di vista. Infatti si può accedere a diversi mutui ipotecari dedicati, che prendono il nome di buy-to-let.

-Lo strumento finanziario :

I mutui buy-to-let vengono approvati ed erogati dagli istituti di credito tenendo conto in primis della redditività intrinseca dell’immobile, ovvero valutando la sostenibilità dell’operazione. Successivamente si può optare per due tipologie di mutuo e sono le seguenti :

• buy-to-let con rimborso quota Capitale (C) + Interessi (I) ;

• buy-to-let con rimborso solo quota Interessi (I).

A secondo della tipologia di mutuo che si decide di optare il ROE assume diversi valori, in quanto ci si ritroverà ad avere un risultato netto diverso, se si decide di rimborsare anche la quota capitale oppure no.

Nel caso si volesse optare per un mutuo con rimborso della sola quota interessi, la quota relativa al capitale andrà rimborsata alla fine della durata del mutuo, con la possibilità comunque di essere nuovamente rifinanziata in seguito. Questo permette all’investitore di indirizzare l’ equity sostituito dalla banca, in altre tipologie di investimento.

Qui di seguito illustriamo un esempio di redditività di investimento immobiliare pari a £350.000,00 in zona 3, accedendo ad un mutuo del 50 % del valore dell’investimento, ovvero LTV 50 % ( loan to value).

• importo del mutuo in esempio £ 175.000,00
• I = interessi
• C= capitale

Come precedentemente menzionato l’investimento immobiliare oltre che analizzato sotto l’ottica della sua redditività diretta va, in linea più generale, valutato tenendo conto dei cinque aspetti elencati e sopratutto sul primo, ovvero la rivalutazione dell’ asset immobiliare in una prospettiva più a lungo termine dell’investimento effettuato.

Tutta la regolamentazione dei mutui buy-to-let può essere consultata sul sito : http://www.bankofengland.co.uk/prudential-regulation/publication/2016/underwriting-standards-for-buy-to-let-mortgage-contracts